北京朝阳黄杉木店的紫京宸园（备案名为东晏和园），前阵子在 “银十” 楼市里挺热闹 —— 开发商说开盘就卖了56.5亿，230套房源都卖光了！有媒体曝出，去北京市住建委官网一查，截至 10 月 21 日，这项目才网签了 3 套。更有意思的是，宣传的预售均价快 12 万 /㎡，实际成交均价才 9 万多 /㎡。这数据差得也太多了线上实盘配资网站，不少人都在琢磨：这到底是咋回事？
56.5 亿热销 VS3 套网签：数据差在哪？均价还差 2.5 万 /㎡
先捋捋基本情况：9 月 26 号，紫京宸园拿到了预售证，一共 559 套房子，预售均价 11.93 万 /㎡，总价值大概 115.55 亿。开发商中建智地说 “开盘卖了 56.5 亿”，咱们按预售均价算，要卖够这数得差不多 473 套房子。可问题是，项目首期就只推了 353 套，就算全卖光也不够数啊！据《北京新楼市》查询北京住建委官网网签数据显示，到 10 月 21 号就 3 套，成交均价 9.37 万 /㎡，跟宣传的 11.96 万 /㎡比，每平米差了2万5还多。
开盘35天后签约销售97套与宣传的230套差距大
时间到了10月31日，资本聚光灯查询北京住建委官网获悉，截止发稿前统计数据如下图所示，紫京宸园累计签约销售97套，远不及项目官方中建智地宣传的230套，具体来看，签约销售最多的为7#住宅楼25套，其它依次是13#住宅楼19套、6#住宅楼14套、12#住宅楼10套，其他楼栋均为个位数。
为啥会这样？咱们琢磨琢磨，可能有俩原因。一是开发商或许把 “预售证总货值” 和 “实际卖出去的钱” 弄混了，用 “首期卖了 56.5 亿” 这话让大家觉得房子特好卖；二是网签本来就有滞后性，可能有些房子只是签了认购协议，还没来得及网签，但开发商就先喊 “卖光了”，利用咱们不知道真实情况，让大家觉得这项目抢手。
再说说价格，按北京新楼市曝出的网签的3套房子都在小区边缘，还都打了折。给大家举个具体例子：12 号楼 2 单元 701 室，133㎡，预售参考价 11.08 万 /㎡，实际网签才 9.37 万 /㎡，相当于打了 84.6 折；13 号楼 3 单元 1202 室，148㎡，预售 11.8 万 /㎡，网签也是 9.37 万 /㎡，折扣更低，才 79.4 折；7 号楼 1 单元 802 室，131.5㎡，预售 11.5 万 /㎡，网签还是 9.37 万 /㎡，81.5 折。
这就能看出来，开发商是这么干的：把挨着高压线、朝阳北路这些不太好的户型，大概打 78 折卖；而湖景房、大平层这些好户型，就保持高价。这么一来，整体成交均价就被拉低了。而且有意思的是，网签的 3 套都是 133 - 148㎡的小户型，开发商之前说卖得好的 172 - 278㎡大户型，在网签系统里压根没影，这明显是挑着披露数据啊！
60% 购房者超 50 岁！中老年人为啥盯着这的改善房？
咱们再看看谁在买紫京宸园的房子。据项目置业顾问说，50 岁以上的购房者占了 60% 还多，这些人大多是从朝阳、通州的老小区过来的，就是想换个好点的房子，改善一下居住条件。
给大家说俩真实例子：有个 62 岁的叔叔，把自己 89㎡的两居室卖了，花 1406 万买了套 148㎡的四居室。他说为啥买？就是看重这项目得房率能到 95%，而且还是精装交付，拎包就能住；还有个阿姨，是给孩子买房，选了 133㎡的户型，花了 1236 万。她觉得，跟望京那些房龄 10 年的三居室比，紫京宸园的房子品质更好。
这事儿也能看出来，现在北京楼市早不是以前那样了，买房子的大多是想改善居住的。大家选房子，不再只看地段好不好、有没有好学校，更在意户型实不实用、小区配套全不全、得房率高不高。紫京宸园弄的宋风园林、3000㎡的景观水系、5700㎡的会所，正好合了中老年人对 “住得舒服、有品质” 的需求。
不过，大户型的网签情况可不太好，这跟市场竞争和定价都有关系。跟紫京宸园同一天开盘的璞樾项目，网签都 23 套了，均价 9.82 万 /㎡，还主要是 151 - 190㎡的户型，俩项目均价差了 4500 元 /㎡，能看出来大家买大户型时都挺谨慎的。另外，酒仙桥的中海万吉玖序（一套大概 1800 万）、朝阳公园的融创壹号院（一套大概 1370 万）这些项目，也抢了不少想买大户型的客户。而且紫京宸园的大户型，比如 278㎡的，一套要 3300 万以上，大多数想改善住房的人根本买不起，所以大户型卖得慢也正常。
网签系统成 “照妖镜”：买房避坑记住 3 招，开发商别再耍花样
现在北京市住建委的网签系统，就是咱们检验楼盘真实销售情况的 “照妖镜”。紫京宸园这事儿，也暴露了房地产行业不少问题。一是数据造假，有些开发商借着 “只认购没网签” 的情况，假装房子卖得特别好；二是价格骗人，预售证上标的均价和实际成交均价差太多；三是藏着掖着，只说小户型卖得好，对大户型卖不动的事儿绝口不提。
咱们普通人买房，可得学会避坑。给大家支几招：第一，一定要查网签数据，登录北京市住建委官网，输上项目名字就能看到实时成交情况，知道这房子到底卖得咋样；第二，对比价格，要是项目 “预售均价” 和 “网签均价” 差太多，尤其是折扣超过 85 折，就得小心了，得弄明白为啥差这么多；第三，选户型别贪便宜，优先选小区中间、没明显毛病的房子，别选那些 “边角料” 户型。
说实在的，房地产行业想靠营销包装出 “房子卖爆了” 的样子，或许能骗骗人，但网签数据不会说谎。现在楼市调控越来越严，大家买房也越来越理性，开发商要是还想靠 “数据造假” 蒙事儿，肯定走不远。真想在市场上站稳脚，就得把心思放在提升房子品质、让价格透明、把服务做好上，靠真本事赢得大家信任。
对咱们买房人来说，网签数据不光能让咱们知道房子卖得咋样，还能看出开发商靠不靠谱。买房是大事儿，可别被那些花里胡哨的宣传忽悠了，得基于真实、透明的信息做决定，这样才能更好地保护自己的权益。
（内容参考《北京新楼市》及公开新闻报道。本文数据来源：北京市住建委网签系统、项目预售证、开发商公开宣传资料，数据截至2025年10月31日）
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